Ev satarken vergi ne kadar çıkar?

Ev satarken vergi yükümlülükleri, 2026 itibarıyla çoğu zaman satış fiyatı kadar dikkat gerektirir. Tapu harcından değer artış kazancı vergisine, yeni konut projelerinde KDV'den değerli konut vergisine kadar 2026'da geçerli oran ve istisna tutarlarını bu yazıda topladık.

Tapu Harcı: Satış Bedelinin %4'ü

Alım satımda tapu harcı, tapuda beyan edilen bedel üzerinden %4 olarak hesaplanır; beyan edilen bedel rayiç bedelden düşük olamaz. Bu tutarın %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan tahsil edilir. Taraflar anlaşarak payı değiştirebilir, uygulamada çoğu zaman alıcı üstlenir. Buna ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün döner sermaye hizmet bedeli ayrıca ödenir.

Ev Satarken Değer Artış Kazancı Vergisi: 5 Yıl Kuralı

Ticari kazanç niteliği bulunmayan satışlarda, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilebilir. Beş yılı aşan satışlarda istisna söz konusu olabilir; iktisap şekli ve ticari faaliyet niteliği ayrıca kontrol edilmelidir.

İktisap tarihinin ne zaman başladığı her zaman göründüğü kadar basit değildir. Kat karşılığı inşaatla edinilen ya da arsa üzerine sonradan inşa edilen taşınmazlarda tarih farklı hesaplanabilir. Miras veya bağış gibi ivazsız edinimlerde ise değer artışı kazancı yönünden ayrı kurallar uygulanır. Arsanıza ev ya da villa yaptırıp satarsanız vergi hesabı nasıl yapılır? → Arsaya İnşaat Yapıp Satarsanız Vergi Çıkar mı?

Yeni Konut Alımında KDV

KDV oranı; teslimin niteliği, ruhsat tarihi, net alan ve özel düzenlemelere göre değişebilir. Tablo yalnızca genel bilgi niteliğindedir; işlem öncesinde mali müşavir veya yetkili idare teyidi alınmalıdır. Gerçek kişilerin özel mülkiyetlerindeki ikinci el konut satışlarında KDV uygulanması, işlemin ticari faaliyet kapsamına girip girmediğine göre değerlendirilir.

Değerli Konut Vergisi

Bu vergi satış anında değil her yıl ödenir; ama alım satım kararında bilinmesi gerekiyor — belirli bir değerin üzerindeki meskenlerde alıcıyı bekliyor.

17.711.000 TL'nin altındaki meskenler bu vergiden muaf. Gölbaşı ve İncek'teki villa ve lüks konut segmentinde bu eşiğin aşılıp aşılmadığını alım öncesinde kontrol etmek gerekiyor.

Kira Geliri ve Miras: Kısaca

Kiraya verdiğiniz konuttan elde ettiğiniz gelir de vergiye tabi. 2026'da 58.000 TL'lik kısım istisna, kalan tutardan %15 götürü gider düşüldükten sonra beyan ediliyor.

Miras ya da bağış yoluyla geçen taşınmazlarda veraset ve intikal vergisi devreye giriyor: çocuğa ya da eşe her biri için 2.907.136 TL'ye kadar istisna var, üzeri veraset yoluyla intikalde %1 ile %10, bağışta %10 ile %30 arasında kademeli vergileniyor.

Miras kalan taşınmazların satış sürecinde dikkat edilmesi gerekenler için → Hisseli Tapu Satışı 2026: Şufa Hakkı ve Miras Rehberi

Satış Öncesinde Vergi Yükünüzü Azaltmak Mümkün mü?

Evet — ama bunu sağlayacak adımlar satıştan önce atılmalı. Doğru zamanlama, maliyet bedelinin doğru belgelenmesi ve endeksleme avantajından yararlanmak, yasal çerçevede vergi yükünü önemli ölçüde azaltabiliyor. Satış kararı öncesinde bir yeminli mali müşavirle görüşmek, çoğu zaman müşavirlik ücretinin çok üzerinde tasarruf sağlıyor.

Satış sürecinin tüm adımları için → Evimi Satmak İstiyorum: Ankara Hızlı Ev Satış Rehberi

Gölbaşı'nda emlak vergisi oranları için → Gölbaşı Emlak Vergisi 2026: Oranlar, Sorgulama ve Muafiyet

Sık Sorulan Sorular

Ev satarken her zaman vergi öder miyim?

Her satışta aynı sonuç doğmaz. Ticari kazanç niteliği yoksa, beş yılı aşan satışlarda değer artışı kazancı yönünden istisna söz konusu olabilir. Kritik nokta iktisap tarihini ve işlemin niteliğini doğru belirlemektir.

Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?

Yasal olarak yarı yarıya: %2 alıcı, %2 satıcı. Taraflar sözleşmeyle bunu değiştirebilir, uygulamada genelde alıcı üstlenir.

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Satış bedelinden, Yİ-ÜFE ile güncellenmiş maliyet bedeli ve 150.000 TL'lik istisna düşülür. Kalan tutar, %15 ile %40 arasındaki kademeli tarifeye göre vergilenir.

İkinci el konut satışında KDV var mı?

Hayır. Gerçek kişiler arasındaki ikinci el konut satışında KDV doğmaz; KDV yeni (birinci el) konut teslimlerinde uygulanır.

5 yıl kuralı miras yoluyla edinilen taşınmazlarda nasıl işler?

Miras veya bağış yoluyla ivazsız edinilen taşınmazların satışında, değer artışı kazancı yönünden farklı kurallar uygulanır. Tapu, veraset ve işlem belgeleriyle birlikte somut durum için yeminli mali müşavir veya vergi idaresinden teyit alınmalıdır.

Değerli konut vergisine kimler tabi?

2026 yılında bina vergi değeri 17.711.000 TL'nin üzerindeki meskenlerin sahipleri bu vergiye tabi. Gölbaşı ve İncek'teki lüks konut ve villa segmentinde bu eşiğin aşılıp aşılmadığı alım öncesinde kontrol edilmeli.

📲 Bizi Takip Edin

Ankara gayrimenkul piyasasını yakından takip etmek, güncel bölge analizleri ve portföyümüzü görmek için kanallarımıza göz atın:

📸 Instagram: instagram.com/tekelioglu.gayrimenkul
🎥 YouTube: youtube.com/@tekelioglu.gayrimenkul
💬 WhatsApp Kanalı: Tekelioğlu Gayrimenkul'e katılın

Resmî kaynak: Bu yazı hazırlanırken Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 değer artışı kazancı ve değerli konut vergisi rehberleri esas alınmıştır.

Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel vergi veya hukuk danışmanlığı yerine geçmez. Somut işlem öncesinde yeminli mali müşavir, mali müşavir veya yetkili vergi idaresinden teyit alınmalıdır. Vergi tutarları ve uygulama koşulları yıllara göre değişebilir. Son güncelleme: Eylül 2026.