12. Yargı Paketi ile İzale-i Şüyu Davalarında Neler Değişiyor? Ankara'da Miras Kalan Taşınmaz Sahipleri İçin Güncel Rehber

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davaları ve miras hukukuna ilişkin süreçlerde somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması gerekebileceğinden, gerektiğinde alanında uzman bir hukukçudan görüş alınması faydalı olacaktır. Bu yazıda anlatılan düzenlemeler, kanunun Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla yürürlüğe girecektir; güncel yürürlük durumu ayrıca teyit edilmelidir.

Miras kalan bir ev, arsa veya tarla, aile bireyleri için hem manevi hem de ekonomik açıdan önemli bir değere sahiptir. Ancak mirasçıların taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda anlaşamaması, uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarından birini oluşturur. Bu noktada gündeme gelen hukuki süreç ise izale-i şüyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davasıdır.

2026 yılında kabul edilen 12. Yargı Paketi, miras nedeniyle paylı mülkiyete konu olan bazı taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik getiriyor. Yapılan düzenleme, özellikle aileye ait taşınmazların ilk aşamada aile içinde değerlendirilmesini amaçlıyor.

Peki yeni sistem nasıl işleyecek? Kimleri kapsıyor? Şufa (önalım) hakkı değişti mi? Ankara'da miras kalan taşınmaz sahipleri açısından bu düzenleme ne anlama geliyor?

Bu yazıda tüm bu soruları güncel mevzuat çerçevesinde ele alıyoruz.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şüyu, ortak mülkiyete konu olan bir taşınmazdaki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Bu davalar en çok;

• Miras kalan konutlarda,
• Hisseli arsalarda,
• Ortak tapulu tarlalarda,
• Birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda

gündeme gelir.

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir ev düşünelim. Bir kardeş satmak isterken diğerleri kullanmaya devam etmek isteyebilir. Bazıları kiraya verilmesini savunurken bazıları taşınmazın elde tutulmasını tercih edebilir. Taraflar ortak bir karara varamadığında hissedarlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünmesi mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilir ve elde edilen bedel hisseler oranında ortaklara dağıtılır.

12. Yargı Paketi Neden Böyle Bir Düzenleme Getiriyor?

Geçmiş uygulamada ortaklığın giderilmesine karar verilen birçok taşınmaz doğrudan genel açık artırma sistemine giriyordu.

Bu durum zaman zaman şu eleştirilere neden oluyordu:

• Aileye ait taşınmazların üçüncü kişilere geçmesi,
• Bazı ihalelerde taşınmazların gerçek piyasa değerinin altında satıldığı yönündeki tartışmalar,
• Mirasçıların taşınmazı kendi aralarında değerlendirme fırsatı bulamaması.

12. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, bu sorunları azaltmayı hedefleyen yeni bir satış modeli oluşturuyor.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor. Yeni sistem tüm ortaklığın giderilmesi davaları için değil, yalnızca kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı paylı mülkiyetler için uygulanacak.

Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazları Kapsıyor?

Yeni satış usulünün uygulanabilmesi için genel olarak şu şartların birlikte bulunması gerekiyor:

• Taşınmazın miras yoluyla paylı mülkiyete geçmiş olması,
• Paydaşların mirasçı olması,
• Kanunda öngörülen şartların somut olayda mevcut bulunması.

Dolayısıyla her hisseli taşınmaz otomatik olarak bu kapsama girmeyecek.

Örneğin sonradan satış yoluyla oluşmuş hisseli taşınmazlarda veya farklı hukuki nedenlerle meydana gelen paylı mülkiyetlerde genel satış hükümleri uygulanmaya devam edebilir. Bu nedenle her dosyanın kendi hukuki özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

12. Yargı Paketi ile Satış Süreci Nasıl Değişiyor?

En önemli değişiklik satışın ilk aşamasında ortaya çıkıyor.

Kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Başka bir ifadeyle ilk ihaleye dışarıdan yatırımcılar veya üçüncü kişiler katılamayacak.

Bu uygulamanın temel amacı, aile bireylerine taşınmazı öncelikle kendi aralarında değerlendirme imkânı tanımaktır.

İlk Açık Artırmada Satışın Gerçekleşmesi İçin Hangi Şart Aranıyor?

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönlerinden biri de satış bedeline ilişkin getirilen şarttır.

İlk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için verilen en yüksek teklifin taşınmazın bilirkişi raporuyla belirlenen muhammen bedeline (%100) ulaşması gerekiyor.

Bu şartın amacı, miras kalan taşınmazların ilk aşamada gerçek değerine yakın bir bedelle el değiştirmesini teşvik etmektir. Böylece hem mirasçıların haklarının korunması hem de düşük bedelli satışların önüne geçilmesi hedefleniyor.

İlk Artırmada Satış Gerçekleşmezse Ne Olur?

İlk artırmada mirasçılar arasında muhammen bedelin tamamına ulaşan bir teklif verilmezse süreç sona ermez. Bu durumda ikinci artırmaya geçilir.

İkinci artırma genel satış hükümlerine göre yapılır ve yalnızca mirasçılar değil, üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir. Bu aşamada satış, İcra ve İflas Kanunu'nun genel hükümleri kapsamında yürütülür. Satışın yapılabilmesi için teklifin muhammen bedelin en az %50'sine veya varsa rüçhanlı alacaklar ile satış giderleri toplamından hangisi daha yüksekse o tutara ulaşması gerekir.

Dolayısıyla 12. Yargı Paketi üçüncü kişilerin ihaleye katılmasını tamamen kaldırmıyor. Yapılan değişiklik, aile bireylerine ilk aşamada taşınmazı kendi aralarında ve gerçek değerine yakın bir bedelle değerlendirme önceliği tanıyor. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel ihale usulü uygulanmaya devam eder.

Şufa (Önalım) Hakkı Değişti mi?

12. Yargı Paketi ile ilgili kamuoyunda en çok merak edilen konulardan biri de şufa (önalım) hakkının değişip değişmediğidir.

Bu konuda net bir ayrım yapmak gerekir.

Hayır. 12. Yargı Paketi, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen şufa (önalım) hakkına ilişkin hükümleri değiştirmiyor.

Şufa hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara belirli şartlar altında o payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan bir haktır.

Oysa 12. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları sonucunda yapılacak satışın usulüne ilişkindir. Dolayısıyla şufa hakkı ile ortaklığın giderilmesi davasındaki ihale süreci farklı hukuki kurumlar olup birbirine karıştırılmamalıdır.

Ankara'da Miras Kalan Taşınmazlar Açısından Yeni Düzenlemenin Önemi

Ankara'da son yıllarda miras yoluyla intikal eden konut, villa, arsa ve tarla sayısında artış yaşanmaktadır.

Özellikle yüksek değerli bölgelerde mirasçılar arasında taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda farklı görüşler ortaya çıkabilmektedir. Bazı mirasçılar satış isterken, bazıları kiralama yoluna gitmekte, bazıları ise taşınmazı uzun yıllar elde tutmayı tercih etmektedir.

Taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilmektedir.

12. Yargı Paketi ile getirilen yeni satış usulü, özellikle aile bireylerine taşınmazı öncelikle kendi aralarında değerlendirme fırsatı tanıması bakımından önem taşımaktadır.

Satış Kararı Verilmeden Önce Neden Piyasa Analizi Yapılmalı?

Ortaklığın giderilmesi davası hukuki bir süreçtir. Ancak taşınmazın satılması halinde ortaya çıkacak ekonomik sonuçlar doğrudan gayrimenkul piyasasıyla ilgilidir. Bu nedenle yalnızca hukuki sürecin bilinmesi çoğu zaman yeterli olmaz.

Satış kararı verilmeden önce şu konuların birlikte değerlendirilmesi faydalı olabilir:

• Taşınmazın güncel piyasa değeri,
• Aynı bölgede gerçekleşen benzer satışlar,
• İmar durumu ve yapılaşma potansiyeli,
• Bölgenin gelişim süreci,
• Taşınmazın yatırım değeri,
• Satış zamanlamasının piyasa koşullarına uygun olup olmadığı.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda, doğru fiyat analiziyle alınmayan kararlar mirasçılar açısından önemli ekonomik kayıplara neden olabilir.

Ankara'da En Sık Karşılaşılan Örnekler

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları farklı taşınmaz türlerinde karşımıza çıkmaktadır. Örneğin;

• Gölbaşı çevresindeki hisseli arsalar,
• İncek bölgesindeki villa parselleri,
• Beytepe'deki ortak mülkiyetli konutlar,
• Oran'daki miras kalan daireler,
• Ahlatlıbel çevresindeki imarlı arsalar,

gibi taşınmazlarda mirasçıların farklı beklentilere sahip olması nedeniyle satış süreci zaman zaman hukuki boyuta taşınabilmektedir.

Her taşınmazın hukuki yapısı ve ekonomik değeri farklı olduğundan, standart bir çözüm yerine somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

12. Yargı Paketi tüm ortaklığın giderilmesi davalarını kapsıyor mu?
Hayır. Yeni düzenleme yalnızca kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı paylı mülkiyetlerde uygulanacaktır.

Üçüncü kişiler artık ihaleye katılamayacak mı?
Hayır. İlk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacaktır. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir.

İlk artırmada neden %100 şartı getiriliyor?
Düzenlemenin amacı, miras kalan taşınmazların ilk aşamada gerçek değerine yakın bir bedelle aile içinde değerlendirilmesine öncelik tanımaktır.

İkinci artırmada yine %100 şartı aranıyor mu?
Hayır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırmada genel satış hükümleri uygulanır. Bu aşamada satışın gerçekleşebilmesi için teklifin İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen asgari şartları (muhammen bedelin en az %50'si) sağlaması gerekir.

Şufa (önalım) hakkı kaldırıldı mı?
Hayır. Şufa hakkına ilişkin hükümler değişmemiştir.

Bu düzenleme tüm hisseli taşınmazlar için geçerli midir?
Hayır. Kanunda belirtilen şartların oluşup oluşmadığı her dosya özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.

12. Yargı Paketi ne zaman yürürlüğe girecek?
Kanun, 16 Temmuz 2026'da TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilmiştir ancak Resmî Gazete'de henüz yayımlanmamıştır. Yürürlük tarihi, Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihe göre belirlenecektir.

Sonuç

12. Yargı Paketi ile yapılan değişiklik, ortaklığın giderilmesi davalarının tamamını değil, miras nedeniyle oluşan belirli paylı mülkiyetlerde uygulanacak satış usulünü yeniden düzenliyor.

Yeni sistemde ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması ve satışın gerçekleşebilmesi için muhammen bedelin tamamına ulaşılması şartı, aileye ait taşınmazların öncelikle aile içinde değerlendirilmesini amaçlamaktadır.

İlk artırmada satış gerçekleşmediği takdirde ise süreç sona ermemekte; ikinci artırma genel satış hükümlerine göre gerçekleştirilmekte ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmektedir.

Ankara'da özellikle Gölbaşı, İncek, Beytepe, Oran ve Ahlatlıbel gibi yüksek değerli bölgelerde miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, hukuki sürecin yanında taşınmazın gerçek piyasa değerinin doğru belirlenmesi ve satış stratejisinin profesyonel şekilde planlanması da büyük önem taşımaktadır.