12. Yargı Paketi ve izale-i şüyu davaları

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davaları ve miras hukukuna ilişkin süreçlerde somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması gerekebileceğinden, gerektiğinde alanında uzman bir hukukçudan görüş alınması faydalı olacaktır.

Güncel durum (10 Eylül 2026 itibarıyla): Kamuoyunda "12. Yargı Paketi" olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Miras yoluyla edinilen taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi satışlarına ilişkin değişiklikler büyük ölçüde yayım tarihi itibarıyla geçerli hale geldi; Uygulanacak usul ve geçiş hükümleri somut dosyada kanun metni ile satış ilanından ayrıca teyit edilmelidir.

Miras kalan bir ev, arsa veya tarla, aile bireyleri için hem manevi hem de ekonomik açıdan önemli bir değere sahiptir. Ancak mirasçıların taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda anlaşamaması, uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarından birini oluşturur. Bu noktada gündeme gelen hukuki süreç izale-i şüyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davasıdır.

7589 sayılı Kanun ile miras nedeniyle paylı mülkiyete konu olan bazı taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik yapıldı. Düzenleme, özellikle aileye ait taşınmazların ilk aşamada aile içinde değerlendirilmesini amaçlıyor.

Peki yeni sistem nasıl işleyecek? Kimleri kapsıyor? Şufa (önalım) hakkı değişti mi? Ankara'da miras kalan taşınmaz sahipleri açısından bu düzenleme ne anlama geliyor?

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şüyu, ortak mülkiyete konu olan bir taşınmazdaki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Bu davalar en çok miras kalan konutlarda, hisseli arsalarda, ortak tapulu tarlalarda ve birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda gündeme gelir. Hisseli tapu satış sürecinin tüm detayları için → Hisseli Tapu Satışı 2026: Şufa Hakkı ve Miras Rehberi

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir ev düşünelim. Bir kardeş satmak isterken diğerleri kullanmaya devam etmek isteyebilir. Bazıları kiraya verilmesini savunurken bazıları taşınmazın elde tutulmasını tercih edebilir. Taraflar ortak bir karara varamadığında hissedarlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünmesi mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilir ve elde edilen bedel hisseler oranında ortaklara dağıtılır.

7589 Sayılı Kanun Neden Böyle Bir Düzenleme Getiriyor?

Geçmiş uygulamada ortaklığın giderilmesine karar verilen birçok taşınmaz doğrudan genel açık artırma sistemine giriyordu. Bu durum zaman zaman şu sorunlara neden oluyordu: aileye ait taşınmazların üçüncü kişilere geçmesi, bazı ihalelerde taşınmazların gerçek piyasa değerinin altında satıldığı yönündeki tartışmalar ve mirasçıların taşınmazı kendi aralarında değerlendirme fırsatı bulamaması.

7589 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, bu sorunları azaltmayı hedefleyen yeni bir satış modeli oluşturuyor. Ancak burada önemli bir ayrıntı var: yeni sistem tüm ortaklığın giderilmesi davaları için değil, yalnızca kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı paylı mülkiyetler için uygulanacak.

Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazları Kapsıyor?

Yeni satış usulünün uygulanabilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekiyor:

• Taşınmazın miras yoluyla paylı mülkiyete geçmiş olması
• Tüm paydaşların mirasçı olması (dışarıdan hissedar bulunmaması)
• Kanunda öngörülen şartların somut olayda mevcut bulunması

Dolayısıyla her hisseli taşınmaz otomatik olarak bu kapsama girmiyor. Sonradan satış yoluyla oluşmuş hisseli taşınmazlarda veya farklı hukuki nedenlerle meydana gelen paylı mülkiyetlerde genel satış hükümleri uygulanmaya devam edebilir.

7589 Sayılı Kanun ile Satış Süreci Nasıl Değişti?

1. Birinci Artırma Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak

En önemli değişiklik satışın ilk aşamasında ortaya çıkıyor. Kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. İlk ihaleye dışarıdan yatırımcılar veya üçüncü kişiler katılamayacak. Bu düzenleme bir defaya mahsus uygulanır.

2. İlk Artırmada %100 Muhammen Bedel Şartı

İlk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için verilen en yüksek teklifin taşınmazın bilirkişi raporuyla belirlenen muhammen bedeline (%100) ulaşması gerekiyor. Bu şartın amacı, miras kalan taşınmazların ilk aşamada gerçek değerine yakın bir bedelle el değiştirmesini teşvik etmek ve diğer mirasçıların hak kaybının önüne geçmektir.

3. Satış Gerçekleşmezse: İkinci Artırmada Genel e-Satış

İlk artırmada muhammen bedelin tamamına ulaşan bir teklif verilmezse ikinci artırmaya geçilir. İkinci artırma genel satış hükümlerine göre yapılır ve yalnızca mirasçılar değil, üçüncü kişiler de UYAP e-Satış portalı üzerinden ihaleye katılabilir. Bu aşamada satışın gerçekleşebilmesi için teklifin muhammen bedelin en az %50'sine ulaşması gerekir.

4. İhale Bedelini Yatırmayan Paydaşa Sert Yaptırım

En yüksek teklifi verip süresi içinde ihale bedelini yatırmayan paydaşlara iki ayrı yaptırım uygulanır: alınan teminat iade edilmez, masraflar düşüldükten sonra diğer pay sahiplerine payları oranında dağıtılır; ayrıca teklif edilen bedelin %5'i oranında idari para cezası kesilir.

Eski Uygulama ile Yeni Düzenlemenin Karşılaştırması

Şufa (Önalım) Hakkı Değişti mi?

12. Yargı Paketi ile ilgili en çok merak edilen konulardan biri bu oldu. Net cevap: Hayır.

7589 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen şufa (önalım) hakkına ilişkin hükümleri değiştirmiyor. Şufa hakkı ile ortaklığın giderilmesi davasındaki ihale süreci farklı hukuki kurumlar olup birbirine karıştırılmamalıdır.

Şufa hakkına ilişkin özel kurallar bu yazının kapsamı dışındadır; somut olay için güncel mevzuat ve uzman hukuk görüşü esas alınmalıdır.11. Yargı Paketi Şufa Hakkı: Hisseli Tapuda Yeni Dönem

Ankara'da Miras Kalan Taşınmazlar Açısından Yeni Düzenlemenin Önemi

Ankara'da son yıllarda miras yoluyla intikal eden konut, villa, arsa ve tarla sayısında artış yaşanmaktadır. Özellikle Gölbaşı çevresindeki hisseli arsalar, İncek bölgesindeki villa parselleri, Beytepe'deki ortak mülkiyetli konutlar ve Oran'daki miras kalan dairelerde mirasçıların farklı beklentilere sahip olması nedeniyle satış süreci zaman zaman hukuki boyuta taşınabilmektedir.

7589 sayılı Kanun ile getirilen yeni satış usulü, aile bireylerine taşınmazı öncelikle kendi aralarında ve gerçek değerine yakın bir bedelle değerlendirme fırsatı tanıması bakımından önem taşıyor.

Gayrimenkul Danışmanı Olarak Değerlendirmemiz

Ortaklığın giderilmesi davası hukuki bir süreçtir. Ancak taşınmazın satılması halinde ortaya çıkacak ekonomik sonuçlar doğrudan gayrimenkul piyasasıyla ilgilidir. Satış kararı verilmeden önce şu konuların birlikte değerlendirilmesi faydalı olabilir:

• Taşınmazın güncel piyasa değeri
• Aynı bölgede gerçekleşen benzer satışlar
• İmar durumu ve yapılaşma potansiyeli
• Bölgenin gelişim süreci ve yatırım değeri
• Satış zamanlamasının piyasa koşullarına uygunluğu

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda doğru fiyat analiziyle alınmayan kararlar mirasçılar açısından önemli ekonomik sonuçlar doğurabilir.

Arabuluculuk Fırsatını Değerlendirin: 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açılmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk zorunludur. Yeni kanunla 1. ihalede %100 bedel şartı getirildiği için, mahkeme masrafları ve satış harçları ödemeden arabuluculuk masasında anlaşmak her iki taraf için finansal olarak çok daha avantajlı olabilir.

Sık Sorulan Sorular

7589 Sayılı Kanun tüm ortaklığın giderilmesi davalarını kapsıyor mu?

Hayır. Yeni düzenleme yalnızca kanunda belirtilen şartları taşıyan miras kaynaklı paylı mülkiyetlerde uygulanacaktır. Sonradan satın alma gibi başka yollarla oluşan hisseli taşınmazlarda genel hükümler devam eder.

Üçüncü kişiler artık ihaleye katılamayacak mı?

Hayır, tamamen katılamayacak değil. İlk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacaktır. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir.

Dışarıdan üçüncü bir kişinin hissedar olduğu taşınmazlarda bu kural uygulanır mı?

Hayır. Düzenleme yalnızca "tüm maliklerin miras yoluyla edindiği" taşınmazlar için geçerlidir. Hissedarlar arasında mirasçı olmayan üçüncü bir şahıs varsa satış doğrudan genel e-satış usulüyle başlar.

İlk ihalede %100 şartı neden getirildi?

Düzenlemenin amacı, miras kalan taşınmazların ilk aşamada gerçek değerine yakın bir bedelle aile içinde değerlendirilmesine öncelik tanımaktır. Böylece hem mirasçıların haklarının korunması hem de düşük bedelli satışların önüne geçilmesi hedefleniyor.

İkinci artırmada yine %100 şartı aranıyor mu?

Hayır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırmada genel satış hükümleri uygulanır. Bu aşamada satışın gerçekleşebilmesi için teklifin muhammen bedelin en az %50'sine ulaşması gerekir.

Şufa (önalım) hakkı kaldırıldı mı?

Hayır. Şufa hakkına ilişkin hükümler değişmemiştir. Şufa hakkı ile ortaklığın giderilmesi davasındaki ihale süreci farklı hukuki kurumlar olup birbirine karıştırılmamalıdır.

7589 Sayılı Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?

Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak büyük ölçüde aynı gün yürürlüğe girdi. Uygulanacak usul ve geçiş hükümleri somut dosyada kanun metni ile satış ilanından ayrıca teyit edilmelidir.

Sonuç

7589 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, ortaklığın giderilmesi davalarının tamamını değil, miras nedeniyle oluşan belirli paylı mülkiyetlerde uygulanacak satış usulünü yeniden düzenliyor.

Yeni sistemde ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması ve satışın gerçekleşebilmesi için muhammen bedelin tamamına ulaşılması şartı, aileye ait taşınmazların öncelikle aile içinde ve gerçek değerine yakın bir bedelle değerlendirilmesini amaçlamaktadır.

İlk artırmada satış gerçekleşmediği takdirde süreç sona ermemekte; ikinci artırma genel satış hükümlerine göre gerçekleştirilmekte ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmektedir.

Ankara'da özellikle Gölbaşı, İncek, Beytepe, Oran ve Ahlatlıbel gibi yüksek değerli bölgelerde miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, hukuki sürecin yanında taşınmazın gerçek piyasa değerinin doğru belirlenmesi ve satış stratejisinin profesyonel şekilde planlanması da büyük önem taşımaktadır.

📲 Bizi Takip Edin

Ankara gayrimenkul piyasasını yakından takip etmek, güncel bölge analizleri ve portföyümüzü görmek için kanallarımıza göz atın:

📸 Instagram: instagram.com/tekelioglu.gayrimenkul
🎥 YouTube: youtube.com/@tekelioglu.gayrimenkul
💬 WhatsApp Kanalı: Tekelioğlu Gayrimenkul'e katılın

Resmî kaynak: 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete

Yasal Uyarı: Bu makale Tekelioğlu Gayrimenkul tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Şirketimiz hukuki danışmanlık hizmeti vermemekte olup gayrimenkul danışmanlığı alanında faaliyet göstermektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında hak kaybına uğramamak adına süreçlerinizi mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. Bu yazı, 7589 sayılı Kanun'un 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan metnine ve 10 Eylül 2026 tarihindeki güncel bilgilere dayanılarak hazırlanmıştır.