Değer Artış Payı Nedir? Gölbaşı ve İncek İmar Planı Değişikliği Rehberi

Gayrimenkul dünyasında kurallar, 22 Kasım 2025 Cumartesi günü Resmî Gazete’de yayımlanan Değer Artış Payı yönetmeliği ile baştan yazıldı.

Peki “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” cebinize nasıl yansıyacak? Gelin, yönetmelik maddelerini hukuk dilinden arındırıp net bir Türkçe ile inceleyelim.

“Değer Artış Payı” Tam Olarak Nedir?

Yeni yönetmeliğin en çarpıcı maddesi şudur: Uygulama imar planı değişikliği sonucunda taşınmazınızda bir değer artışı meydana gelirse, bu artışın %90’ı “Değer Artış Payı” olarak kamuya ödenmek zorundadır.

Yani devlet, “Senin talebinle bu arsaya ekstra bir değer kattıysam, bu değerin büyük ortağı benim” demektedir.

Hesaplama Nasıl Yapılıyor?

Değer artışı, arsanızın plan değişikliği öncesindeki değeri ile sonrasındaki değeri arasındaki fark hesaplanarak bulunur.

Formül: (Yeni Değer − Eski Değer) × %90 = Ödenecek Tutar

Değerlemeyi Kim Yapıyor?

Bu değerleri belediye veya siz belirlemiyorsunuz. İdare tarafından sistem üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu rapor hazırlar. Nihai rakam ise idare bünyesinde kurulan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından, bu raporların ortalamasından az olmamak kaydıyla kesinleştirilir.

Hangi Durumlarda Bu Parayı Ödersiniz?

Her imar değişikliği bu kapsama girmez. Yönetmelik, değer artış payının konusunu “taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine” yapılan değişiklikler olarak belirlemiştir.

Emsal (İnşaat Alanı) Artışları: Nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran plan değişiklikleri doğrudan değer artış payına tabidir.

Fonksiyon Değişiklikleri (Konut → Ticaret vb.): Arsanızın kullanım amacını değiştiren (örneğin konut alanını ticaret+konut veya turizm alanına çeviren) değişiklikler değer artışına konu olur.

Parsel Bazında Yapılan Düzenlemeler: En az 1000 m² yüzölçümüne sahip imar adalarında yapılan ada bazlı değişiklikler veya parsel bazında yapılan fonksiyon değişiklikleri bu kapsamdadır.

İstisnalar: Kimler Bu Paydan Muaftır?

Devlet bazı durumlarda bu payı talep etmez:

Kentsel Dönüşüm: Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yapılan plan değişiklikleri.

Riskli Yapılar: Parselinde riskli yapı bulunan yerlerde, emsale esas inşaat alanını %20’den fazla artırmayan değişiklikler.

Kamu Yatırımları: Kamu mülkiyetindeki alanlar ve kamu yatırımları.

Ödemezsem Ne Olur? Tapuya Şerh Riski

“Planı onaylatalım, parayı sonra düşünürüz” deme şansınız maalesef yok. Süreç başladığında tapunuza hemen kısıtlama gelir.

Tapu Kütüğüne İşlenen Kısıtlamalar

Plan değişikliği onaylanıp askıya çıkmadan önce, tapu kütüğüne “Taşınmaz değer artışına tabidir” şerhi düşülür.

Hangi İşlemler Durdurulur?

Değer artış payı ödenmediği sürece şu işlemler yapılamaz:

• Taşınmazın satışı ve devri.
• Yapı ruhsatı düzenlenmesi (inşaata başlanamaz).
• Talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri (ifraz, tevhit vb.).

Ödeme Kolaylığı Var mı?

Evet, yönetmelik ödeme konusunda maliklere iki seçenek sunmaktadır. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde tercihinizi bildirmeniz gerekir.

Peşin Ödeme Avantajı (%10 İndirim)

Borcunuzu peşin ödemeyi seçerseniz, toplam tutar üzerinden %10 indirim uygulanır ve ödemeyi 1 ay içinde yapmanız gerekir.

Taksitli Ödeme Planı ve TÜFE Etkisi

Toplamda dört taksit imkânı vardır:

• İlk taksit: Tahakkuktan sonraki 1 ay içinde (faizsiz).
• Diğer taksitler: İlk ödemeden sonraki 6., 12. ve 18. aylarda ödenir.

Dikkat: Taksitler, aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranında artırılarak güncellenir.

Gölbaşı, İncek ve Beytepe İçin Neden Kritik?

Bölgedeki Yaygın İmar Talepleri

Bölgemizde sıkça karşılaştığımız “düşük yoğunluklu konut alanlarının ticari alana çevrilmesi” veya “kat artışı” talepleri, artık doğrudan bu %90’lık kamu payı engeline takılacaktır. Özellikle İncek ve Beytepe gibi gelişmekte olan, imar potansiyeli yüksek bölgelerde arsa sahiplerinin bu yeni düzenlemeyi yakından takip etmesi gerekiyor.

Risk Analizi: Değişiklik Ticari Olarak Mantıklı mı?

Değer artış payını ödedikten sonra elinizde kalan %10’luk kazanç, plan değişikliği için harcayacağınız zamana ve bürokrasiye değecek mi? Gölbaşı ve İncek bölgesindeki yatırımcıların artık çok daha hassas bir fizibilite çalışması yapması gerekiyor. Arsanızın imar ve satış potansiyelini doğru değerlendirmek için arsamı satmak istiyorum sayfamızdan da bilgi alabilirsiniz.

Sonuç: Pusulasız Denize Açılmayın

Yeni yönetmelik, gayrimenkul geliştirme süreçlerini daha şeffaf hale getirse de maliyetleri ciddi oranda artırmıştır. Hatalı bir başvuru, tapunuzun üzerine yıllarca kalkmayacak bir şerh konulmasına neden olabilir. Yönetmeliğin tam metnine Resmî Gazete üzerinden ulaşabilirsiniz.

Gölbaşı, İncek ve Beytepe bölgesindeki gayrimenkulleriniz için plan değişikliği düşünüyorsanız acele etmeyin. Profesyonel ekibimizle yönetmeliğe uygun değerleme simülasyonu yaparak, hata yapıp tapunuzu kilitleme riskinin önüne geçebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Değer Artış Payı tam olarak ne kadar?

İmar planı değişikliği sonucu oluşan değer artışının %90’ı kamuya ödenir. Tutar, arsanın plan değişikliği öncesi ve sonrası değerleri arasındaki farkın %90’ı olarak hesaplanır.

Değer Artış Payı’nı kim hesaplıyor?

Tutarı malik veya belediye belirlemez. İdarenin sistem üzerinden atadığı en az iki yetkili değerleme kuruluşu rapor hazırlar; nihai rakam Kıymet Takdir Komisyonu tarafından, bu raporların ortalamasından az olmamak üzere kesinleştirilir.

Hangi durumlarda Değer Artış Payı’ndan muaf olurum?

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki kentsel dönüşüm değişiklikleri, parselinde riskli yapı bulunan ve emsali %20’den fazla artırmayan değişiklikler ile kamu mülkiyetindeki alanlar ve kamu yatırımları bu paydan muaftır.

Değer Artış Payı’nı ödemezsem ne olur?

Plan değişikliği askıya çıkmadan tapuya “Taşınmaz değer artışına tabidir” şerhi düşülür. Pay ödenmediği sürece taşınmazın satışı, devri, yapı ruhsatı düzenlenmesi ve ifraz/tevhit gibi işlemler yapılamaz.

Peşin ödemede indirim var mı?

Evet. Borcu peşin ödemeyi seçerseniz toplam tutar üzerinden %10 indirim uygulanır ve ödemenin 1 ay içinde yapılması gerekir. Taksitli ödemede ise dört taksit imkânı vardır, ancak taksitler aylık TÜFE oranında güncellenir.

Gölbaşı ve İncek’te arsam için plan değişikliği mantıklı mı?

Değer artış payı ödendikten sonra elinizde kalan %10’luk kazancın, harcanacak zaman ve bürokrasiye değip değmeyeceği iyi hesaplanmalıdır. Karar öncesinde profesyonel bir fizibilite ve değerleme çalışması yaptırmanız önerilir.