İzale-i Şuyu Nedir? (Ortaklığın Giderilmesi) ve Çıkış Yolu

Hisseli bir mülkünüz var. Belki miras kaldı, belki yatırım amaçlı ortak girdiniz. Ancak gün geldi, fikirler ayrıldı. Biri “satalım” diyor, diğeri “bekleyelim”. Biri “ev yapacağım” diyor, diğeri “tarla kalsın”. İşte hissedarların kendi aralarında anlaşamadığı bu noktada devreye giren hukuki sürece, eski adıyla İzale-i Şuyu, yeni ve anlaşılır adıyla Ortaklığın Giderilmesi denir.

Miras kalan taşınmazlarda 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren yeni ihale kuralları için 12. Yargı Paketi: İzale-i Şuyu Davasında Yeni Dönem yazımızı okuyabilirsiniz.

Biz Tekelioğlu Gayrimenkul olarak Ankara Gölbaşı ve Çankaya bölgesinde danışanlarımıza hep şunu söyleriz: “En kötü anlaşma, en iyi davadan daha karlıdır.” Peki, anlaşma olmazsa süreç nasıl işler? İzale-i şuyu nedir ve bu süreçte malınızı neler bekliyor?

İzale-i Şuyu Nedir?

Kelime anlamı olarak “paylaşmayı gidermek, ortaklığı bitirmek” demektir. Hisseli bir taşınmazdaki ortakların, malı nasıl paylaşacaklarına karar verememeleri durumunda mahkemeye başvurarak ortaklığın resmen bitirilmesini talep etmeleridir.

Hukukumuzda “Kimse ortaklığa zorlanamaz” ilkesi vardır. Yani hissedarlardan sadece biri bile “Ben artık ortak olmak istemiyorum” derse ve paylaşımda anlaşılamıyorsa, mahkeme bu ortaklığı bitirir.

Ortaklık Mahkemede Nasıl Giderilir? (İki Yöntem)

Mahkeme süreci başladığında hakim iki yola bakar:

1. Aynen Taksim (Mümkünse Bölüştürme)

Eğer mülk fiziken bölünebiliyorsa (örneğin çok büyük bir tarla ise ve imar mevzuatı bölünmeye izin veriyorsa), hakim mülkü parçalara ayırır ve her ortağa bir parça verir.

• Gerçek Hayat: Şehir içindeki dairelerde, dükkanlarda veya küçük arsalarda bu yöntem çoğu zaman mümkün değildir. Bir daireyi ortadan ikiye bölemeyeceğiniz için süreç ikinci yola gider.

2. Satış Suretiyle Giderilme (İhale Yolu)

Mülk bölünemiyorsa (ki genelde bölünemez), hakim “Satılmasına ve paranın paylaştırılmasına” karar verir. Mülk, İcra Müdürlüğü veya Satış Memurluğu aracılığıyla açık artırma (ihale) yoluyla satılır. Elde edilen para, masraflar düşüldükten sonra hissesi oranında herkese dağıtılır.

Süreç Nasıl İşler? Adım Adım İzale-i Şuyu

1. Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı). Hissedarlar bu aşamada anlaşırsa dava açılmadan süreç kapanabilir.
2. Dava Açılması: Arabuluculukta anlaşma olmazsa hissedarlardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurur.
3. Bilirkişi Raporu: Mahkeme mülke bilirkişi gönderir ve “Buranın değeri X TL’dir” diye tespit yaptırır.
4. İhale Günü: Genel kuralda ihalede teklifin muhammen bedelin en az %50’sine ulaşması gerekir. 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile 31 Temmuz 2026’dan itibaren, tüm maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100’ü üzerinden yapılır. Ayrıntılar için 12. Yargı Paketi ve izale-i şuyu yazımıza bakın.
5. Satış: En yüksek teklifi veren (bu hissedarlardan biri de olabilir, dışarıdan biri de) mülkü alır.

Neden “Mahkeme Satışı” Yerine “Rızai Satış” Öneriyoruz?

Bir gayrimenkul danışmanı olarak sizi uyarmam gereken en önemli nokta burasıdır. İzale-i şuyu davası, mülk sahipleri için genellikle zararlı bir süreçtir. Neden mi?

• Düşük Bedel Riski: Genel kuralda ihalede muhammen bedelin yarısına kadar düşen teklifler kabul edilebilir. Rekabet olmazsa mülkünüz piyasa fiyatının çok altına gidebilir.
• Yüksek Masraflar: Mahkeme harçları, avukatlık ücretleri, bilirkişi giderleri ve satış memurluğu masrafları, alacağınız paradan ciddi bir kesinti yapar.
• Uzun Süre: Davalar, tebligat süreçleri ve itirazlarla yıllarca sürebilir.

Bu yüzden, mahkemeye gitmeden önce mülkünüzü profesyonel bir gayrimenkul danışmanı aracılığıyla, gerçek piyasa değerinden satmak (Rızai Satış) çoğu zaman cebinize daha çok para girmesini sağlar.

Yatırımcılar İçin Kritik Bilgi: Şufa Hakkı ve İhale

Bir önceki yazımızda bahsettiğimiz Şufa (Önalım) Hakkı, İzale-i Şuyu ihalelerinde geçersizdir.

Yani; eğer bir mülkü mahkeme ihalesinden (izale-i şuyu ile) satın alırsanız, diğer hissedarlar size karşı “Önalım Hakkı” davası açamazlar. İhale yoluyla satışta önalım hakkı kullanılamadığı için alıcı sonradan bu yönden bir davayla karşılaşmaz.

Sonuç: Anlaşmak Kazandırır

İzale-i şuyu nedir sorusunun cevabı teknik olarak bir “dava” olsa da, pratikte “maddi kayıp ve zaman kaybı” demektir.

Hisseli tapunuzda sorun yaşıyorsanız, hemen mahkemeye koşmak yerine önce TEKELİOĞLU Gayrimenkul olarak bizimle iletişime geçin. Ortaklar arasındaki buzları eritelim, mülkünüzü mezat masasında değil, gerçek değerinde pazarlayalım. Hem paranız cebinizde kalsın hem de komşuluğunuz/akrabalığınız bozulmasın. Hisseli taşınmazınız için ücretsiz ön değerleme ve anlaşmalı satış seçeneklerini konuşmak isterseniz WhatsApp’tan yazın.

⚖️ YASAL BİLGİLENDİRME

Bu içerik gayrimenkul sektörü tecrübelerine dayanarak bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. İzale-i şuyu davaları teknik hukuki süreçlerdir. Hak kaybı yaşamamak için dava süreçlerinizde mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek almanız gerekmektedir.

📲 Bizi Takip Edin

Ankara gayrimenkul piyasasını yakından takip etmek, güncel bölge analizleri ve portföyümüzü görmek için kanallarımıza göz atın:

📸 Instagram: instagram.com/tekelioglu.gayrimenkul

🎥 YouTube: youtube.com/@tekelioglu.gayrimenkul

💬 WhatsApp Kanalı: Tekelioğlu Gayrimenkul’e katılın