Konut kredisi şartları 2026
Konut kredisi şartları 2026 itibarıyla önceki yıllara göre ciddi biçimde değişti. Birçok alıcı hâlâ "banka evin değerinin yüzde seksenini kredi olarak veriyor" varsayımıyla hareket ediyor. Bu varsayım bugün için doğru değil.
29 Ocak 2026 tarihli BDDK 11364 sayılı karar uyarınca bankalar kredi değerlendirmesinde yalnızca tek bir rakama bakmıyor. Ekspertiz değeri, Enerji Kimlik Belgesi sınıfı, başvuru sahibinin mevcut konut sahipliği, gelir durumu, kredi notu ve taşınmazın hukuki durumu hep birlikte değerlendiriliyor.
Özellikle İncek, Gölbaşı, Beytepe ve Oran gibi bölgelerde ekspertiz değerlerinin yüksek olması nedeniyle bu sistemi önceden anlamak, hem alıcı hem de satıcı için satış sürecini doğrudan etkiliyor.
Bankalar Kredi Değerlendirmesinde Nelere Bakıyor?
1. Ekspertiz Değeri — Asıl Belirleyici Bu
Bankaların esas aldığı rakam satış fiyatı değil, SPK lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı ekspertiz raporundaki değerdir.
Örnek: Satıcıyla 12.000.000 TL üzerinden anlaşmış olabilirsiniz. Banka ekspertizi taşınmazı 10.500.000 TL olarak değerlendirdiyse, kredi hesabı 10.500.000 TL üzerinden yapılır. 1,5 milyon TL'lik fark alıcının özkaynaklarından karşılanmak zorundadır.
Bu nedenle kapora verilmeden önce ekspertiz risk değerlendirmesi yapılması kritik öneme sahiptir. Satış sürecinde dikkat edilmesi gerekenler için → Evimi Satmak İstiyorum: Ankara Hızlı Ev Satış Rehberi
2. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) — Kredi Oranını Doğrudan Etkiliyor
2022 düzenlemesiyle birlikte EKB yalnızca yasal bir zorunluluk olmaktan çıktı; kullanılabilecek kredi tutarını doğrudan belirleyen finansal bir kriter haline geldi.
Aynı ekspertiz değerine sahip iki konut düşünün — her ikisi de 6.000.000 TL değerinde olsun:
- A enerji sınıfı: teorik azami kredi 4.800.000 TL
- D enerji sınıfı: teorik azami kredi 3.600.000 TL
Aradaki 1.200.000 TL fark yalnızca enerji sınıfından kaynaklanıyor.
3. Mevcut Konut Sahipliği
Başvuru sahibinin, eşinin veya velayeti altındaki 18 yaşından küçük çocuklarının adına kayıtlı konut olup olmadığı kontrol edilir. İlk konut ile ikinci ve sonraki konutlar için uygulanan oranlar birbirinden önemli ölçüde farklıdır.
4. Gelir Durumu ve Kredi Notu
Kredi oranı uygun olsa bile banka başvuruyu reddetme hakkına sahiptir. Belgelenebilir gelir, Findeks kredi notu, mevcut kredi ve kredi kartı borçları, ödeme geçmişi birlikte değerlendirilir.
5. Taşınmazın Hukuki Durumu
Kat mülkiyeti, iskan durumu, ipotek, haciz ve tapu niteliği kredi sürecini doğrudan etkiler. Tapuda "arsa", "tarla" veya "bağ" yazan taşınmazlarda kredi çıkmaması ya da ek belge istenmesi yaygın bir durumdur.
İlk Kez Konut Alacaklar İçin 2026 Kredi Oranları
Üzerinde, eşinde veya velayeti altındaki çocuklarında kayıtlı konut bulunmayan alıcılara uygulanan azami oranlar aşağıdaki gibidir.
Önemli: Bu tablolardaki oranlar BDDK’nın belirlediği azami kredi/değer sınırlarını gösterir. Bankalar gelir, kredi notu, ekspertiz ve kendi risk politikalarına göre daha düşük tutar kullandırabilir veya başvuruyu uygun bulmayabilir.
Ekspertiz Değeri 5.000.000 TL ve Altı
| Enerji Kimlik Belgesi | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %90 |
| C | %80 |
| D, E, F, G veya Belgesiz | %70 |
Örnek: Ekspertiz değeri 4.500.000 TL, A sınıfı bina → Kredi: 4.050.000 TL / Peşinat: 450.000 TL
Aynı bina D sınıfı olsaydı → Kredi: 3.150.000 TL / Peşinat: 1.350.000 TL
Yalnızca enerji sınıfı nedeniyle peşinat farkı: 900.000 TL
Ekspertiz Değeri 5.000.001 — 7.000.000 TL
| Enerji Kimlik Belgesi | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %80 |
| C | %70 |
| D, E, F, G | %60 |
Ekspertiz Değeri 7.000.001 — 10.000.000 TL
Bu aralık İncek, Gölbaşı, Beytepe ve Oran'da sık karşılaşılan bir ekspertiz bandıdır.
| Enerji Kimlik Belgesi | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %70 |
| C | %60 |
| D, E, F, G | %50 |
Örnek: Ekspertiz değeri 8.500.000 TL, D sınıfı bina → Kredi: 4.250.000 TL / Peşinat: 4.250.000 TL — peşinat krediye eşit.
Ekspertiz Değeri 10.000.001 — 20.000.000 TL
| Enerji Kimlik Belgesi | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %50 |
| C | %40 |
| D, E, F, G | %30 |
Ekspertiz Değeri 20.000.000 TL Üzeri
| Enerji Kimlik Belgesi | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %40 |
| C | %30 |
| D, E, F, G | %20 |
Örnek: Ekspertiz değeri 25.000.000 TL, A sınıfı → Azami kredi: 10.000.000 TL / Özkaynak ihtiyacı: 15.000.000 TL
İkinci ve Daha Fazla Konutu Olanlar İçin 2026 Kredi Oranları
BDDK'nın amacı konut kredilerinin öncelikle barınma ihtiyacı için kullanılmasını desteklemek. Bu nedenle ikinci ve sonraki konutlarda oranlar çarpıcı biçimde düşüyor.
Ekspertiz Değeri 5.000.000 TL ve Altı
| Enerji Sınıfı | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %22,5 |
| C | %20 |
| D, E, F, G | %17,5 |
Ekspertiz Değeri 5.000.001 — 7.000.000 TL
| Enerji Sınıfı | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %20 |
| C | %17,5 |
| D, E, F, G | %15 |
Ekspertiz Değeri 7.000.001 — 10.000.000 TL
| Enerji Sınıfı | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %17,5 |
| C | %15 |
| D, E, F, G | %12,5 |
Ekspertiz Değeri 10.000.001 — 20.000.000 TL
| Enerji Sınıfı | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %12,5 |
| C | %10 |
| D, E, F, G | %7,5 |
Ekspertiz Değeri 20.000.000 TL Üzeri
| Enerji Sınıfı | Azami Kredi Oranı |
|---|---|
| A veya B | %10 |
| C | %7,5 |
| D, E, F, G | %5 |
Gerçek hayat örneği: Üzerinde bir konut bulunan yatırımcı, ekspertiz değeri 6.000.000 TL ve C sınıfı EKB'li bir ikinci konut almak istiyor. Azami kredi: 6.000.000 × %17,5 = 1.050.000 TL. Özkaynak ihtiyacı: yaklaşık 4.950.000 TL.
Kapora Vermeden Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler
Sahada en sık karşılaştığımız sorunlardan biri, alıcının kredi çıkacağını varsayarak kapora vermesidir. Oysa ekspertiz beklenenden düşük gelebilir, EKB sınıfı oranı aşağı çekebilir, gelir yeterli görülmeyebilir ya da taşınmaz hukuki açıdan krediye uygun olmayabilir.
Satın almaya başlamadan önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Satış fiyatı ile olası ekspertiz değeri arasındaki fark
- Enerji Kimlik Belgesi sınıfı ve güncelliği
- Tapu niteliği ve hukuki durumu (kat mülkiyeti, iskan, ipotek, şerh)
- Teorik azami kredi tutarı ve gereken peşinat
- Bankadan alınacak ön kredi değerlendirmesi
Yukarıdaki tablolara göre kendi durumunuza uygun azami kredi tutarını ve peşinat ihtiyacınızı tek tek hesaplamak yerine hızlıca görmek isterseniz → Konut Kredisi Hesaplama
Mülk değerlendirmesi için → Evimin Değeri Ne Kadar? Ev Değeri Hesaplama Rehberi
Ankara'da Lüks Konut Alacaklara Özel Not
İncek, Gölbaşı, Beytepe ve Oran bölgelerinde satışa sunulan konutların büyük bölümünün ekspertiz değeri 10.000.000 TL'nin üzerinde seyrediyor. Bu bölgelerde kredi oranlarının özkaynak ihtiyacını nasıl şekillendirdiğini anlamak, satın alma sürecini sağlıklı planlamak için şart.
Özellikle 10-20 milyon TL bandındaki ilk konut alımında A sınıfı bir bina için bile özkaynak oranı %50'ye ulaşabiliyor. D sınıfı bir binada bu oran %70'i geçiyor.
Kredi kullanılacak satışlarda ekspertiz süreci, banka ön onayı, peşinat planlaması ve tapu hazırlıklarının eş zamanlı yürütülmesi satışın tapu aşamasında sürprizle karşılaşmasını önler.
Villam satılmıyor konusunda sık yapılan hatalar için → Villam Satılmıyor: 7 Kritik Hata
Satmak mı, almak mı, yatırım mı düşünüyorsunuz?
İncek, Gölbaşı, Beytepe ve Oran bölgeleri ağırlıklı olarak Ankara'da doğru kararı birlikte verelim.
WhatsApp ile Hemen YazınTülin Tekelioğlu: 0505 434 78 59 | Olgun Tekelioğlu: 0542 587 87 27
Sık Sorulan Sorular
Banka satış fiyatının yüzde seksenini kredi olarak verir mi?
Hayır. Bankalar satış fiyatını değil, SPK lisanslı değerleme kuruluşunun belirlediği ekspertiz değerini esas alır. Satış fiyatı ekspertizin üzerindeyse aradaki fark alıcının özkaynaklarından karşılanır. Ayrıca kredi oranı %80'den düşük olabilir — bu oran ekspertiz değerine ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfına göre değişir.
Enerji Kimlik Belgesi sınıfı krediyi nasıl etkiliyor?
BDDK düzenlemesine göre A ve B sınıfı binalar en yüksek kredi oranından yararlanırken, D-E-F-G sınıfı binalarda bu oran önemli ölçüde düşüyor. Aynı ekspertiz değerindeki iki konut arasında yalnızca enerji sınıfı nedeniyle oluşan peşinat farkı milyonlarca TL'ye ulaşabiliyor.
İkinci ev için konut kredisi çıkar mı?
Çıkar, ama oranlar çok düşük. Üzerinde, eşinde veya velayeti altındaki çocuklarında kayıtlı konut bulunanlar için uygulanan azami oranlar, ilk konut oranlarının çok altında seyrediyor. Örneğin 5-7 milyon TL bandında A sınıfı bir ikinci konut için teorik azami kredi oranı %20'dir.
Kat mülkiyeti olmayan bir ev için kredi çıkar mı?
Her zaman değil. Kat irtifakı, iskan belgesi, tapu niteliği ve hukuki kayıtlar banka tarafından ayrıca incelenir. Bazı taşınmazlarda ek belge istenmesi ya da kredi kullandırılmaması söz konusu olabilir. Satın alma sürecine başlamadan tapu durumunun incelenmesi zaman kaybını önler.
DASK olmadan konut kredisi kullanılabilir mi?
DASK ve diğer sigorta veya belge koşulları, ilgili bankanın uygulamasına ve taşınmazın niteliğine göre değişebilir. Başvuru öncesinde bankadan güncel şartları yazılı olarak teyit edin.
Kapora verdikten sonra kredi çıkmazsa ne olur?
Bu durum satış vaadi sözleşmesinin içeriğine göre değişir. Kredi koşuluna bağlı bir sözleşmede kredi çıkmaması halinde kaporanın iade edilmesi mümkün olabilir, ancak sözleşmede bu koşul açıkça yazılı olmalıdır. Kapora vermeden önce banka ön onayı almak ve sözleşmeye kredi koşulunu eklemek ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önler.
📲 Bizi Takip Edin
Ankara gayrimenkul piyasasını yakından takip etmek, güncel bölge analizleri ve portföyümüzü görmek için kanallarımıza göz atın:
📸 Instagram: instagram.com/tekelioglu.gayrimenkul
🎥 YouTube: youtube.com/@tekelioglu.gayrimenkul
💬 WhatsApp Kanalı: Tekelioğlu Gayrimenkul'e katılın
Resmî kaynak: BDDK 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı
Yasal Uyarı: Bu içerik, 29 Ocak 2026 tarihli BDDK 11364 sayılı karar ve genel bankacılık uygulamaları esas alınarak hazırlanmıştır. Bankalar kendi iç politika ve risk kriterlerini de uygulayabilir; bu nedenle buradaki oranlar kesin kredi tutarı değil, azami sınırı ifade eder. Kredi başvurusu veya taşınmaz alım kararı öncesinde ilgili bankadan ve gerekli hallerde uzman hukukçu ya da mali danışmandan güncel bilgi alınması tavsiye edilir.