Yazar: Olgun Tekelioğlu | Tekelioğlu Gayrimenkul

Depozito İadesi 2026: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

⚠️ Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Depozito uyuşmazlıklarında mutlaka bir avukattan veya Türkiye Barolar Birliği‘nden destek alınız. Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları zaman içinde değişkenlik gösterebilir.

Kira ilişkisi sona erdiğinde en çok uyuşmazlık çıkan konu depozitodur. Kiracı anahtarı teslim eder, bekler — ama depozito gelmez. Ya da ev sahibi “boya yapılacak”, “hasar var” diyerek kesinti yapar. Peki yasal çerçeve ne diyor?

Ben Olgun Tekelioğlu. Gayrimenkul danışmanı olarak hem kiracılardan hem ev sahiplerinden bu soruyu çok duyuyorum. Hukuki tavsiye veremem — bu bir avukatın işi. Ama yasal çerçeveyi ve pratik süreci size aktarabilirim.

Depozito Nedir? Yasal Sınırlar Nelerdir?

Depozito iadesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 342. maddesiyle düzenlenmiş bir güvence bedelidir. Temel kurallar şunlardır:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito tutarı en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir
• Bu üst sınırı aşan depozito anlaşmaları yasal olarak geçersiz sayılır, aşan kısmın iadesi istenebilir
• Nakit verilen depozitoların elden verilmesi yasak — depozito vadeli bir banka hesabına yatırılmalı ve iki tarafın rızası olmadan çekilememeli

Uygulamada çoğu kira ilişkisinde depozito nakit elden veriliyor. Bu yasal değil — ama yaygın. Bu durumda kiracı aleyhine sonuçlar doğabilir.

Depozito Ne Zaman İade Edilmeli?

TBK’da iade için kesin bir süre öngörülmemiş olsa da Yargıtay kararları, taşınmazın eksiksiz teslim edilmesinin ardından genellikle 15-30 gün içinde iade yapılmasını gerektirdiğini ortaya koymaktadır. Uygulamada bu süre tahliyeden itibaren en fazla 3 ay olarak kabul görmektedir.

Önemli Yargıtay kararı — Nisan 2026: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin emsal kararına göre depozito iadesi, ilk ödenen tutar üzerinden değil güncel kira bedeli üzerinden yapılacak. Bu karar kiracılar açısından çok önemli — yıllardır ödenen depozito enflasyon karşısında erimişse, güncel kira bedeli üzerinden iade talep edilebilir. Bu konuda detaylı bilgi için bir avukattan destek almanızı öneririz.

Ev Sahibi Depozitoden Kesinti Yapabilir mi?

Evet — ama şartları var.

Kesinti yapılabilecek durumlar:

• Kiracının kusuru nedeniyle oluşan somut zararlar (kapı kırılması, cam kırılması, parke şişmesi vb.)
• Ödenmemiş kira bedeli
• Ödenmemiş aidat veya fatura borçları

Kesinti yapılamayacak durumlar: TBK 334 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullandığında meydana gelen olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Yani boya solması, döşeme aşınması, normal kullanımdan kaynaklanan eskime depozitoden kesilemez.

Kesinti için kanıt şart: Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için somut kanıtlar gerekiyor: fatura, fotoğraf, tahliye tutanağı. Belgesiz kesinti hukuken geçersizdir.

Depozito Faiz Getirir mi?

Evet. Banka hesabında vadeli mevduat olarak tutulan depozitoya faiz işler. Tahliye sonrasında anapara ve işlemiş faiz birlikte kiracıya iade edilir.

Depozito nakit elden tutulduysa Yargıtay içtihatları güncelleme talep etme hakkı tanıyabiliyor — ama bu durum için mutlaka avukat desteği alın.

Kiracı için Pratik Adımlar: Tahliye Öncesi Yapılacaklar

1. Teslim tutanağı düzenleyin Anahtarları imzalı tutanakla teslim edin. Teslim tarihini mutlaka kayıt altına alın. Tutanaksız teslim ileride ispat sorunu yaratır. Anahtar teslim sürecini doğru yönetmek için Kiracı Anahtar Teslimi ve Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

2. Borçsuzluk belgesi alın Aidat, elektrik, su, doğalgaz borcu olmadığını ilgili kurumlardan yazılı olarak teyit edin.

3. Fotoğraf çekin Tahliye öncesi evin her odasını fotoğraflayın. Tarih damgalı fotoğraflar, aleyhinize açılabilecek hasar iddialarına karşı güçlü delil olur.

4. Sözleşme feshini kayıt altına alın e-Devlet üzerinden kayıtlı sözleşmenizin fesih kaydını güncelleyin.

Depozito Gelmezse Ne Yapmalı? İhtarname Süreci

Makul süre geçti, depozito gelmedi. Sıradaki adım ihtarname.

İhtarname nasıl gönderilir: İhtarnameyi noter kanalıyla veya APS (Acele Posta Servisi) ile gönderin. Normal posta veya WhatsApp mesajı hukuken geçerli tebligat sayılmaz.

İhtarnamede bulunması gerekenler:

• Tahliye tarihi
• Depozito tutarı
• Ödeme için verilen süre (genellikle 15-30 gün)
• Ödenmemesi halinde yasal yola başvurulacağının bildirimi

İhtarname sonrası: Süre dolduğunda hâlâ ödeme yapılmadıysa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilirsiniz. Depozito anapara, banka faizi ve yargılama giderlerini talep etme hakkınız vardır. Bu süreçte mutlaka bir avukattan destek alın. Türkiye Barolar Birliği üzerinden bölgenizdeki avukatlara ulaşabilirsiniz.

Ev sahibinin anahtarı teslim almama gibi farklı sorunlar yaşıyorsanız Ev Sahibi Anahtarı Teslim Almıyor mu? yazımızı inceleyin.

Ev Sahibi için Pratik Adımlar

Kesinti yapacaksanız belgeleyin: Hasar fotoğrafları, fatura, keşif raporu olmadan kesinti yapamazsınız. Keyfi kesintiler mahkemede aleyhinize döner.

Kiracıya yazılı bildirim yapın: Hangi hasar için ne kadar kesinti yaptığınızı yazılı olarak bildirin. Şeffaf olmak hem hukuki hem de ilişkisel açıdan doğru.

Bankadaki depozitoyu tek başınıza çekmeyin: Bankadaki tutar ancak kiracının onayı, mahkeme kararı ya da icra takibinin kesinleşmesiyle ev sahibine verilebilir. Tek taraflı çekim hukuken geçersizdir.

Hisseli mülk veya karmaşık tapu durumlarında depozito sürecini yönetmek daha da zorlaşabilir. Bu konuda Hisseli Tapu Satışı yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

📲 Bizi Takip Edin

📸 Instagram: instagram.com/tekelioglu.gayrimenkul

🎥 YouTube: youtube.com/@tekelioglu.gayrimenkul

💬 WhatsApp Kanalı: Tekelioğlu Gayrimenkul’e katılın

📞 Gayrimenkul danışmanlığı için: WhatsApp