Kira Getirisi Kaç Yılda Amorti Eder? Ankara Rehberi 2026

Yazar: Olgun Tekelioğlu | Tekelioğlu Gayrimenkul

“Bu evi alayım mı?” sorusunun arkasında aslında başka bir soru yatıyor: “Bu ev kendini kaç yılda öder?”

Kira getirisi amortisman süresi, bir mülkün kira geliriyle kendini kaç yılda geri ödeyeceğini gösteren en kritik yatırım göstergesidir.

Ben Olgun Tekelioğlu. Gölbaşı, İncek, Beytepe ve Oran’da her gün sahada çalışıyorum. Müşterilerimle yaptığım görüşmelerde en çok sorulan soru bu — ve çoğu zaman yanlış hesaplanıyor. Bu yazıda size hem formülü hem de Ankara özelinde gerçek rakamları vereceğim.

Amortisman Süresi Nedir?

Gayrimenkul yatırımında kira getirisi amortisman hesabı, doğru karar vermenin temelidir.

Amortisman süresi, satın aldığınız bir mülkün kira geliriyle kendini kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir. Ne kadar kısa olursa yatırım o kadar verimli demektir.

Formül son derece basit:

Amortisman Süresi = Satış Fiyatı ÷ Yıllık Kira Geliri

Örnek:

- Ev fiyatı: 5.000.000 TL

- Aylık kira: 30.000 TL → Yıllık kira: 360.000 TL

- Amortisman süresi: 5.000.000 ÷ 360.000 = 13,8 yıl

Brüt mü, Net mi? Bu Fark Çok Önemli

Çoğu yatırımcı brüt amortisman hesaplar — yani sadece kira gelirini baz alır. Ama gerçekte cebinize giren para bundan az.

Net amortisman için şu giderleri düşün:

- Aidat

- Emlak vergisi

- DASK ve konut sigortası

- Bakım-onarım giderleri

- GMSİ vergisi (kira geliri beyanı)

- Boş kalma riski (yılda ortalama 1-2 ay)

Bu giderler düşüldükten sonra gerçek amortisman süresi genellikle 2-4 yıl daha uzar. Hesabınızı buna göre yapın.

Ankara 2026: Türkiye’nin En Cazip Kenti

Şubat 2026 verilerine göre (Endeksa & Emlakjet), Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 14 yıl iken, Ankara 12 yıl ile büyük iller arasında en kısa süreye sahip il konumunda.

Kısaca: İstanbul’da eviniz kendini ~14 yılda öderken, Ankara’da bu süre ~12 yıla iniyor.

Neden Ankara bu kadar cazip?

- Memur ve savunma sanayii çalışanlarının yüksek ve düzenli kira ödeme gücü

- Üniversite nüfusunun yarattığı sürekli kiracı talebi

- Konut fiyatlarının İstanbul’a göre daha makul kalması

- Kiralar yükselirken fiyatların görece stabil seyretmesi

Bölge Bölge Ankara: Nerede Kaç Yılda Öder?

Bölge	Tahmini Amortisman	Özellik
Keçiören	12-14 yıl	En kısa süre, yüksek kira getirisi
Etimesgut	13-14 yıl	Gelişen altyapı, değer artışı güçlü
Yenimahalle	13-14 yıl	Kurumsal kiracı, düzenli gelir
Çankaya	14-16 yıl	Değer artışı güçlü, kira getirisi orta
Gölbaşı-İncek	15-18 yıl	Prestij bölgesi, uzun vadeli değer
Beytepe-Oran	15-17 yıl	Akademisyen profili, istikrarlı

Uyarı: Bu değerler tahminidir. Daire tipi, kat, cephe ve site/müstakil ayrımına göre ciddi farklılıklar oluşabilir.

Gölbaşı ve İncek Özelinde Gerçek Tablo

Benim çalıştığım bölgede yatırımcılar iki farklı stratejiyle geliyor:

Strateji 1 — Kira Getirisi Odaklı Gölbaşı ve İncek’te amortisman süresi 15-18 yıl arasında. Türkiye ortalamasının altında ama Keçiören veya Etimesgut kadar kısa değil. Bu bölgeyi sadece kira getirisi için değil, değer artışı + prestij + uzun vadeli servet için tercih ediyorsunuz.

Strateji 2 — Değer Artışı Odaklı İncek ve Yukarı Gölbaşı’nda yeni projelerin hızla artması, altyapının tamamlanmasıyla birlikte önümüzdeki 5 yılda ciddi değer artışı bekleniyor. Yani kira getiriniz orta seviyede olsa bile mülkünüzün değeri artıyor — bu da aslında sessiz bir kazanç.

Gölbaşı ve İncek’te ilk kez ev almayı düşünüyorsanız bölge karşılaştırmamız için İlk Kez Ev Almak: Gölbaşı ve İncek Rehberi yazımıza göz atın.

Amortisman Süresini Kısaltan 4 Strateji

1. Eşyalı kiraya verin Eşyalı dairelerde kira %20-30 daha yüksek. Bu fark, amortisman süresini 2-3 yıl kısaltabiliyor. Mobilya maliyetini ve eskime payını hesaba katın.

2. Kısa dönem kiralama değerlendirin Özellikle İncek ve Beytepe’de savunma sanayii çalışanları için haftalık veya aylık kiralama seçeneği, uzun dönem kiranın 1,5-2 katı gelir sağlayabiliyor.

3. Doğru segment seçin 1+1 ve 2+1 daireler kira getirisi açısından genellikle 3+1 ve 4+1’den daha verimli. Küçük daireler daha hızlı kiralanıyor ve metrekare başına kira daha yüksek.

4. Boş kalma süresini minimize edin Yılda 2 ay boş kalan bir daire, amortisman süresini 1-2 yıl uzatır. Bölgeye göre doğru fiyatlama ve profesyonel yönetim bu riski azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ankara’da en iyi kira getirisi hangi bölgede?

Kira getirisi oranı açısından Keçiören, Etimesgut ve Yenimahalle öne çıkıyor. Değer artışı + kira dengesi için ise Gölbaşı-İncek hattı.

Kaç yıllık amortisman iyi sayılır?

Türkiye koşullarında 15 yıl altı çok iyi, 15-20 yıl makul, 20 yıl üzeri uzun sayılır. Ama bölgenin değer artış potansiyelini de hesaba katmak gerekir.

Kira gelirimi beyan etmek zorunda mıyım?

Evet. Kira geliri GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı) kapsamında beyan edilmek zorunda. Beyan etmemek vergi cezası ve gecikme faiziyle sonuçlanır.

Ticari gayrimenkul konuttan daha mı karlı?

Ticari gayrimenkulde amortisman süresi konuttan 2-4 yıl daha kısa olabiliyor. Ama likidite riski daha yüksek. Detaylar için AVM Hissesi ile Ticari Gayrimenkul Yatırımı yazımıza bakabilirsiniz.

Kredi kullanarak alınan evde amortisman nasıl hesaplanır?

Kredi faizini yıllık maliyete ekleyin. Aylık taksit — aylık kira farkı ne kadar? Bu fark ne zaman kapanıyor? Gerçek amortisman çok daha uzun çıkabilir.

Bizi Takip Edin