TÜİK, Eylül 2026 konut satış istatistiklerini 16 Ekim'de yayımladı. Türkiye genelinde 142.390 konut el değiştirdi. Geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 düşüş var ve bu düşüş yılın başından bu yana devam eden trendin bir parçası. Ocak-Eylül toplamında satışlar yüzde 7,2 geriledi.

Rakamların arkasında ne var, piyasa nereye gidiyor? Tekelioğlu Gayrimenkul olarak hem TÜİK verilerini hem de Ankara'daki güncel saha gözlemlerimizi bu yazıda bir arada değerlendiriyoruz.

Türkiye Geneli: Sayılar Ne Diyor?

Eylül 2026'daki 142.390 satışın 51.519'u ilk el (%36,2), 90.871'i ise ikinci el (%63,8) konuttu.

• İlk el satışlar yıllık yüzde 3,9 arttı. Yeni konut talebinde görece bir direnç var.
• İkinci el satışlar yıllık yüzde 15,3 geriledi. Düşüşün ana kaynağı burası.
• İpotekli satışlar 23.397 adet ile yüzde 5,1 artış gösterdi; toplam satışların yüzde 16,4'ünü oluşturuyor.
• Peşin satışlar 118.993 adet; yıllık yüzde 11,6 düşüş.

İpotekli satışlardaki artışı piyasanın canlandığı şeklinde okumak yanıltıcı olur. Peşin alıcı piyasadan çekildi, geriye büyük ölçüde kredi kullanan alıcı kaldı. Ama o alıcı kitlesinin de önemli bir kısmı mevcut faiz seviyelerinde aylık taksit yükünü taşıyacak gelire sahip değil.

Ocak-Eylül 2026 toplamına bakıldığında tablo daha net:

• Toplam satış: 1.092.919 — yıllık yüzde 7,2 düşüş
• Birinci el: 359.913 — yüzde 0,6 düşüş (neredeyse yatay)
• İkinci el: 733.006 — yüzde 10 düşüş
• İpotekli: 212.210 — yüzde 24,7 artış
• Diğer (peşin): 880.709 — yüzde 12,5 düşüş

Yabancıya konut satışı Eylül'de 2.167 adet; toplam içindeki pay yüzde 1,5. Yıllık yüzde 9,9 artmış olsa da genel tablo üzerindeki etkisi sınırlı. Ocak-Eylül toplamında yabancı satışı 15.308 adet ile yüzde 4,3 geriledi.

Ankara: Genel Tablo

Mevcut medya haberlerinde Ankara'ya ait Eylül 2026 il bazında satış adedi ayrı olarak yayımlanmadı. TÜİK'in resmi bülteninde il tablolarına ulaştığımızda bu bölümü güncelleyeceğiz.

Genel eğilim olarak Ankara, Türkiye genelindeki ikinci el daralmasından payını aldı. Birinci el tarafında Çankaya, Etimesgut ve Gölbaşı gibi yeni proje bölgelerinde arz devam ediyor; ancak satış hızı yavaşladı.

Ankara Piyasasında Saha Gözlemleri: Eylül-Ekim 2026

Rakamlar genel tabloyu gösterir; piyasanın gerçek nabzı sahada atıyor. Eylül-Ekim döneminde Gölbaşı, İncek ve Çankaya bölgelerindeki gözlemlerimizi paylaşıyoruz.

Alıcı sayısı az da olsa arttı — ama teklifler çok düşük geliyor

Son birkaç haftada ilgi soran alıcı profilinde küçük bir artış fark ettik. Ancak gelen teklifler, satıcının istediği fiyatın yüzde 40-50 altında seyrediyor. Alıcılar pazarlık payı olarak son derece agresif bir pozisyon benimsiyor. Bu, piyasanın canlandığına değil, alıcının elini güçlü gördüğüne işaret ediyor.

Satıcılar: gerçek ihtiyaç varsa fiyat iniyor

Satıcı cephesinde iki farklı profil var. Birincisi, satışa mecburiyeti olmayan, fiyatında ısrar eden satıcı. İkincisi, elde edeceği nakit belirli bir ihtiyacı karşılayacak — taşınma, borç kapatma, yatırım dönüşümü — satıcı. İkinci grup, gerçekten anlaşma yapmak istediğinde istenen fiyatın belirgin altına inebiliyor. Bu nedenle piyasada "liste fiyatından satış" yerine "gerçekleşen satış fiyatı" takip etmek çok daha anlamlı.

Değer artış vergisi alıcının elinde ciddi bir koz

Üzerinden 5 yıl geçmemiş mülklerde satıştan doğan değer artış kazancı vergiye tabi. Yüksek enflasyon ortamında nominal fiyat artışı yüksek olduğundan bu vergi yükü de önemli bir rakama ulaşabiliyor. Bazı satıcılar bu vergiyi satış fiyatına yansıtmaya çalışırken bazıları satışı erteliyor. Alıcılar ise "sizin vergi yüküm neden benim sorunum olsun" diyerek fiyatı aşağı çekiyor. Bu dinamik, özellikle 2020-2022 döneminde alınmış mülklerde müzakere süreçlerini zorlaştırıyor.

Değer artış vergisi hesabı ve istisna tutarları hakkında ayrıntılı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden ulaşabilirsiniz. Kişisel durumunuza göre hesaplama için bir mali müşavirden destek almanızı öneririz.

Sıfır konutlarda kredi sorunu

Yeni konut projelerinde müteahhitler yüksek hacimli konut kredisi kullandırmakta güçlük çekiyor. Bunun iki boyutu var: birincisi bankaların risk iştahının daralması, ikincisi alıcı profilinin mevcut faiz oranlarında aylık kredi taksitini ödeme kapasitesinin sınırlı olması. Sonuç olarak sıfır konut alımlarının önemli bir kısmı ya erteleniyor ya da kredi kullanabilecek nadir alıcı profilleri için ciddi pazarlık fırsatına dönüşüyor.

Eylül 2026 Piyasasını Özetlemek Gerekirse

Kozlar bu dönemde alıcının elinde. Daralan satış hacimleri, satıcının fiyatta esnemeye zorlanması, değer artış vergisinin yarattığı baskı ve sıfır konutta kredi erişiminin güçleşmesi bir arada değerlendirildiğinde, müzakere masasındaki denge alıcı lehine eğilmiş durumda.

Bu tabloda satıcı için kritik soru şu: Satışın gecikmesinin maliyeti, fiyat inişinin maliyetinden büyük mü? Eğer cevap evetse, piyasa fiyatını gerçekçi biçimde konumlandırmak ve doğru alıcıya ulaşmak, beklemenin önüne geçiyor.

Alıcılar içinse reel fiyat düşüşlerinin sürdüğü bu dönem, doğru mülkü makul koşullarda edinmek için piyasayı yakından takip etmeyi gerektiriyor. Özellikle değer artış vergisi yükü olan satıcılarla müzakerede gerçekçi teklifler sonuç üretebiliyor.

Ankara'daki konut piyasasını daha geniş çerçevede ele aldığımız yazımıza da bakabilirsiniz: Ankara Konut Piyasası Ağustos 2026 →

Sık Sorulan Sorular

Eylül 2026'da Türkiye'de kaç konut satıldı?

TÜİK verilerine göre Eylül 2026'da Türkiye genelinde 142.390 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 9,3 düşüşe karşılık geliyor.

İkinci el konut satışlarında neden bu kadar sert düşüş var?

İkinci el satışlar yıllık yüzde 15,3 geriledi. Temel nedenler: peşin alıcının piyasadan çekilmesi, yüksek fiyat beklentileri ile gerçek talebin örtüşmemesi ve değer artış vergisi yüzünden bazı satıcıların satışı ertelemesi.

Ankara'da konut fiyatları düşüyor mu?

Nominal fiyatlar düşmüyor; TCMB endeksine göre yıllık yüzde 22 civarında artış sürüyor. Ancak enflasyonun üzerinde reel bir artış yok, aksine reel değer kaybı devam ediyor. Satış hacmindeki daralma ve uzayan satış süreleri fiyat baskısını artırıyor; gerçekleşen satış fiyatları ile liste fiyatları arasındaki makas açılıyor.

Konut almak için doğru zaman mı?

Bu sorunun cevabı kişisel finansal duruma, mülkün konumuna ve kullanım amacına göre değişir. Genel olarak alıcının pazarlık gücünün arttığı bir dönemdeyiz. Ancak kredi kullanılacaksa ekspertiz değeri ve taksit ödeme kapasitesi belirleyici oluyor. Yatırım kararları için mali müşavir desteği almanızı öneririz.

Yasal Uyarı: Bu yazı Tekelioğlu Gayrimenkul tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Konut alım-satım işlemleri kişisel koşullara göre değişebilir; işlem öncesinde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan ve serbest mali müşavirden destek almanızı öneririz.